Укртелеком
Коммерческая недвижимость на вторичном рынке
Евгений Нищенко: «У нас большой пул недвижимости и мы готовы к диалогу с любым потенциальным арендатором»
Директор департамента управления недвижимостью ПАО «Укртелеком» Евгений Нищенко – о том, как компания сдает принадлежащие здания и помещения в аренду, и чем ее объекты могут привлечь малый и средний бизнес.
Директор департамента недвижимости
| Какой портфель недвижимости у «Укртелекома» и где она расположена? Общий объем недвижимости, которой владеет и управляет «Укртелеком» – 2,8 млн. кв. м. Это имущественные комплексы, здания и помещения, разбросанные по 4,5 тыс. адресов по всей Украине. Мы присутствуем во всех областных центрах и районных центрах. А также во многих селах и поселках. Из всех этих площадей большая часть используется для операционных нужд компании. Однако в процессе модернизации и внедрения новой операционной модели существенная часть помещений освобождается. И к концу 2020 года в аренде уже находилось около 428 тыс. кв. м. и еще порядка 350-400 тыс. кв. м – это вакантные здания и помещения, для которых мы ищем арендаторов. |
Директор департамента недвижимости
Почему арендаторам следует выбирать именно ту недвижимость, что есть у вашей компании?
У нас полноформатные, капитальные здания на несколько этажей. Наши объекты почти всегда находятся в центре населенных пунктов, напротив городских, областных, поселковых администраций. То есть, недвижимость имеет выгодное территориальное расположение. Кроме того, у арендаторов есть возможность проводить перепланировку помещений под свои нужды. Потому что наши здания каркасные и они изначально были «заточены» под размещение оборудования. Причем, оборудование было очень тяжелым, поэтому допустимая нагрузка на 1 кв. м могла достигать 1000 кг. Это означает, что арендатор может полностью снести все перегородки и организовать себе внутри open space.
Мы готовы обеспечить наших арендаторов всеми телекоммуникациями – высокоскоростным доступом в Интернет, при необходимости защищенными каналами и конечно телефонной связью. Еще одно большое преимущество – доступность арендных ставок. Да, у нас нет бизнес-центров в традиционном понимании, и наши здания не вписываются в общепринятую классификацию. Однако мы готовы находить решения удовлетворяющие запросу клиента и по использованию площадей и по арендной ставке. Это позволяет «Укртелекому» быть значимым игроком на этом рынке, так как у нас большой пул недвижимости, мы готовы к диалогу с любым потенциальным арендатором и обеспечиваем гибкое формирование арендной платы.
Мы готовы обеспечить наших арендаторов всеми телекоммуникациями – высокоскоростным доступом в Интернет, при необходимости защищенными каналами и конечно телефонной связью. Еще одно большое преимущество – доступность арендных ставок. Да, у нас нет бизнес-центров в традиционном понимании, и наши здания не вписываются в общепринятую классификацию. Однако мы готовы находить решения удовлетворяющие запросу клиента и по использованию площадей и по арендной ставке. Это позволяет «Укртелекому» быть значимым игроком на этом рынке, так как у нас большой пул недвижимости, мы готовы к диалогу с любым потенциальным арендатором и обеспечиваем гибкое формирование арендной платы.
Какой средний размер арендных ставок, по которым вы сдаете объекты?
В маленьких селах это может быть и 10 грн. за кв. м, в областных центрах – в среднем 100 грн./кв. м, а в Киеве ставки могут достигать 1000 -1200 грн. за метр. в центральних локациях города.
Так выглядит помещение, до и после ремонта арендатора
Так выглядит помещение, до и после ремонта арендатора
Под какие цели можно использовать вашу недвижимость?
Это офисные помещения, производственные площади (от обуви до мебели). Причем, если клиент планирует использовать недвижимость под офис, он может там разместить свой персонал либо же организовать коворкинг/хаб и сдавать помещение в субаренду. Еще одна группа объектов – это складские помещения. В каждом областном центре когда-то у «Укртелекома» были склады, которые теперь удобно использовать под логистические задачи бизнеса.
Так выглядят помещения, которые арендаторы подстраивают под себя
Компании какого масштаба преимущественно становятся вашими арендаторами?
Наша основная аудитория – малый и средний бизнес. Например, в районных центрах очень мало компаний, которые готовы арендовать крупные площади, в том числе и под офисы, которые там не очень востребованы. В основном это небольшие магазины, парикмахерские, салоны красоты и т.д.
А вот в областных центрах у нас берут в аренду целые здания или крупные помещения, от 1000 кв. м. В то же время, есть и нестандартные-специализированные кейсы, когда арендаторы снимают здания под медицинские центры и музеи.
Комфортная "переделанная" переговорная комната в одном из арендованных помещений
| А бывают случаи, когда вы не можете договориться с арендатором? Такие ситуации происходят нечасто. Арендатора, к примеру, не устраивает срок аренды. Он хочет взять помещение на 20 лет. Но мы на такие условия пойти не можем, так как готовы сдать недвижимость максимум на 10 лет. Вообще, средний срок, на который мы заключаем 80% договоров аренды – 2 года 11 месяцев. |
| Как «Укртелеком» выбирает арендаторов, через ProZorro или каким-то другим способом? ProZorro для нас – не основное место поиска. Да, ProZorro позволяет привлечь дополнительных клиентов, но скорее это инструмент определения цены аренды и заключения сделки. Также у нас есть корпоративный сайт https://property.ukrtelecom.ua, где размещены все доступные объекты. Еще мы рекламируем свои помещения, площадь которых свыше 200 кв. м., на ресурсе OLX, и размещаем баннер о сдаче в аренду на самом здании. В небольших городах и селах digital-каналы менее эффективны, зато отлично работает «сарафанное радио». При необходимости, любой предприниматель или руководитель компании, которые заинтересовались нашей недвижимости, могут позвонить на номер горячей линии (0-800) 509-100 и пообщаться со специалистом, который занимается вопросами аренды. |
| На каких условиях компания заключает договор с арендатором, и готовы ли вы идти на уступки? Есть базовые позиции, такие как срок аренды, арендная ставка и отсутствие арендных каникул. Это своеобразный «фильтр», с помощью которого отсеивается часть потенциальных арендаторов, которым такие условия не подходят. В то же время, мы соглашаемся обсуждать индивидуальные условия. К примеру, когда клиент готов взять в аренду здание целиком, площадь которого 4-5 тыс. кв. м, еще и вложить деньги в его модернизацию. Логично, что такой арендатор захочет «зайти» в недвижимость надолго, он может попросить арендные каникулы и т.д. Вот в таких случаях мы готовы садиться за стол переговоров и искать точки соприкосновения, которые устроят обе стороны. Ведь не секрет, что количество вакантных площадей для аренды сейчас достаточно большое. И чем более гибкие условия мы предложим – тем легче будет договориться. |
Так выглядит помещение, до и после ремонта арендатора
В большинстве случаев арендаторы модернизируют недвижимость, чтобы она соответствовала их потребностям и задачам. Это может быть и косметический ремонт, и более масштабные вложения. Мы со своей стороны делать это не запрещаем, но и затраты на улучшения объекта не компенсируем и не учитываем в счет арендной платы.
Чаще всего арендатор просто заезжает в недвижимость или все-таки проводит ее реконструкцию?
Так выглядит помещение, до и после ремонта арендатора
Какие планы «Укртелекома» в отношении портфеля недвижимости на 2021 год?
До конца текущего года мы намерены сдать в аренду порядка 140 тыс. кв. м. По сравнению с 2020 годом – это прирост на 30%. Вообще, наша цель, чтобы в аренде находилось где-то 50% наших объектов, это около 1,4 млн. кв. м. Как этого добиться? Во-первых, высвобождением новых площадей за счет модернизации оборудования и более эффективного использования офисных помещений и во-вторых за счет агрессивной деятельности на рынке коммерческой аренды. Таким образом недвижимость «Укртелекома» будет приносить более высокий доход, генерируя средства для развития проектов компании, в том числе сетей оптического интернета в сельской местности и обновления технологической базы компании в целом.
